Viviendas de uso turístico: el TSJCyL limita su ubicación urbanística
Viviendas turísticas: límite de planta
El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha establecido que las viviendas de uso turístico tienen, a efectos urbanísticos, la consideración de uso terciario y no residencial. La Sala de lo Contencioso-Administrativo, reunida en Pleno, ha fijado este criterio al resolver el recurso de apelación 638/2025, interpuesto por el Ayuntamiento de Salamanca.
La sentencia, de 22 de septiembre, considera determinante el carácter temporal del alojamiento turístico. Esta interpretación incide directamente en las condiciones urbanísticas aplicables a las VUT y, en particular, en su posible ubicación dentro de los edificios.
Las VUT tienen uso terciario
El TSJCyL diferencia entre el uso residencial, asociado al alojamiento permanente de las personas, y la actividad desarrollada por las viviendas de uso turístico. Estas últimas proporcionan alojamiento durante períodos determinados y mediante contraprestación económica.
A partir de esta distinción, el Tribunal concluye que las VUT deben encuadrarse urbanísticamente dentro del uso terciario. La calificación resulta relevante porque determina qué restricciones del planeamiento urbanístico deben aplicarse a estos establecimientos.
Por tanto, la cuestión no se limita a determinar la naturaleza de la actividad turística, sino que afecta directamente a las condiciones que deben cumplir los inmuebles destinados a este uso.
El PGOU de Salamanca limita las plantas
La consideración de las VUT como uso terciario permite aplicar las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Salamanca relativas a los usos no residenciales.
Según el criterio adoptado por el Tribunal, el planeamiento permite estos usos en planta baja y primera planta, pero establece una limitación para las plantas superiores en los supuestos afectados por esta regulación. En consecuencia, las viviendas de uso turístico no pueden ubicarse por encima de la primera planta cuando resulte aplicable dicha limitación urbanística.
La Sala precisa que esta conclusión deriva directamente de las determinaciones del PGOU, vigente en este aspecto desde 2011, y no de la Ordenanza Municipal reguladora de los apartamentos y viviendas de uso turístico.
El Pleno unifica el criterio judicial
La decisión también resuelve una divergencia existente entre dos Secciones de la Sala de lo Contencioso-Administrativo sobre la naturaleza urbanística de las VUT.
Por mayoría, el Pleno considera que el uso residencial requiere un alojamiento de carácter permanente, mientras que el alojamiento temporal prestado a cambio de una contraprestación económica corresponde al uso terciario.
Consecuencias para el caso de Salamanca
El TSJCyL ha estimado el recurso de apelación presentado por el Ayuntamiento de Salamanca y ha revocado la resolución dictada por el Tribunal de Instancia de Salamanca.
La sentencia considera conforme a Derecho la decisión municipal que no declaró la conformidad de la comunicación ambiental presentada para el establecimiento turístico. Con ello, el Tribunal aplica al caso concreto el límite urbanístico derivado de la consideración de las VUT como uso terciario.